2P Amministrazioni
Il tuo immobile, in buone mani.
Professionisti al tuo servizio.
La 2P Amministrazioni è uno studio che da oltre 15 anni opera a Padova con sede a Camposampiero e
Vigodarzere, ed a Treviso con sede a San Biagio di Callalta.
Lo Studio è stato fondato dagli amministratori, dott. Generoso Pagliaro e Pasquale Anna, iscritti all' A.N.Amm.I. (Associazione Nazionale-Europea Amministratori d'Immobili) che hanno come obiettivo quello di offrire un' ampia gamma di servizi specialistici legati al settore immobiliare.
Al fine di far fronte alle nuove esigenze del settore immobiliare, la gestione dei condomini è affidata ad un centro di elaborazione dati, costantemente aggiornato.
I software utilizzati sono stati studiati per gestire efficacemente ed in modo chiaro e trasparente l'amministrazione dei condomini.
Lo Studio inoltre si avvale di professionisti e consulenti di vari settori (legale, urbanistico, edilizio, amministrativo, assicurativo, contabile) che offrono prestazioni qualificate e di testato livello.
Domande frequenti.
Quali sono le parti del condominio considerate per legge comuni?
Quali sono i documenti del Condominio che gestisce e conserva l’amministratore?
Secondo l’articolo 1117 del codice civile vengono considerate "oggetto di proprietà comune" dei condomini (cioè dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal "titolo"):
1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili ed, in genere, tutte le parti dell’edificio necessarie all’"uso comune";
2) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per gli altri servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti ed, inoltre, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà "esclusiva" dei singoli condomini. Il diritto di ciascun condomino sulle "cose comuni" è proporzionale al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene a meno che il "titolo" non disponga diversamente. Il "titolo" è l’atto o l’insieme di atti che hanno dato vita al condominio.
a) il regolamento condominiale;
b) l’elenco aggiornato di tutti i condomini;
c) le tabelle millesimali;
d) l’inventario dei beni di proprietà comune;
e) il registro dei verbali dell’assemblea;
f) la documentazione relativa alla costruzione dell’edificio, con lo schema dei vari impianti, concessioni comunali ecc.;
g) le ricevute sia degli avvisi di convocazione, sia delle trasmissioni dei verbali di assemblea;
h) i documenti relativi alle assicurazioni sociali (Inps, Inail).
Un’altra parte di documentazione, riguardando rapporti giuridici di durata definita, va conservata per tutto il periodo necessario previsto e comprende:
a) contratto assunzione del portiere;
b) contratti di fornitura energia elettrica, acqua, combustibile;
c) contratto manutenzione ascensori;
d) assicurazione dello stabile;
e) libretti di centrale termica, ascensori ecc..
L’ultima parte comprende documenti essenzialmente contabili come ricevute di pagamento, fatture, estratti conto bancari ecc.
Le ricevute di pagamento relative all’esecuzione dei lavori e forniture di beni e servizi devono essere conservate fino alla prescrizione decennale prevista dall’art.2946 del c.c.
Chi paga le opere di manutenzione, conservazione ed innovazione delle parti comuni in un condominio?
L’articolo 1118 del codice civile ci ricorda che il diritto di ciascun condomino sulle "parti comuni" dell’immobile è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene. Qualche articolo più avanti troviamo il 1123, sempre del codice civile, che non manca di farci presente che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle "parti comuni" dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza dell’assemblea condominiale, sono sostenute dai condomini "in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno".
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa (ad esempio: l’ascensore), le spese sono ripartite in "proporzione dell’uso" che ciascuno dei condomini può farne. Ecco, dunque, la necessità che ogni regolamento condominiale debba "precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
Le “braghe” sono di proprietà esclusiva?
Quali sono le attribuzioni dell’amministratore condominiale e chi ne determina i poteri?
La braga essendo un tratto di tubazione orizzontale è di proprietà esclusiva.
A tal proposito si precisa che la proprietà comune riguarda le cosiddette colonne centrali (verticali) mentre le diramazioni delle stesse (orizzontali) dirette alle unità immobiliari sono di pertinenza esclusiva del condomino interessato [art.1117 c.c.].
Con quali maggioranze si provvede alla nomina dell’amministratore?
L’articolo 1130 del codice civile stabilisce che le attribuzioni dell’amministratore condominiale sono:
a) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
b) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
c) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
d) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Le sue attribuzioni sono determinate dall’art.1130 del codice civile; ulteriori attribuzioni possono essere attribuite dal regolamento di condominio e/o dall’assemblea.
L’art.1136 del codice civile stabilisce che l’amministratore venga
nominato con un numero di voti che rappresenti la maggioranza numerica degli intervenuti in assemblea e almeno la metà (millesimale) del valore dell’edificio.
Chi nomina l’amministratore e chi ne dispone la revoca? [art.1129 c.c.]
Come si amministra un Condominio?
Quando i Condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. L’amministratore può essere revocato in qualunque tempo dall’assemblea oppure dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino per giusta causa.
Nei condominii l’organo decisionale è rappresentato dall’assemblea dei proprietari (Condomini) che, secondo quanto stabilito dall’articolo 1135 del codice civile, delibera, fra l’altro, la conferma o la revoca dell’amministratore e la sua eventuale retribuzione. L’assemblea provvede, inoltre, all’approvazione delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini, all’approvazione del rendiconto annuale e all’impiego del residuo attivo della gestione e decide sulle opere di manutenzione straordinaria costituendo, se necessario, un fondo speciale.
Come si regola un Condominio?
Il condominio è regolato, oltre che dalle norme stabilite dalle leggi, anche dalle disposizioni contenute in un proprio regolamento di condominio.
L’art. 1138 del codice civile stabilisce che in un edificio in cui il numero dei Condomini è superiore a dieci è obbligatorio formare un regolamento che detti la disciplina delle cose comuni, la disciplina sulla ripartizione delle spese, la disciplina sull’amministrazione dei beni e dei servizi comuni, la disciplina del decoro dell’edificio.
Quanto dura in carica l’amministratore? [art.1129 c.c.]
L’amministratore dura in carica un anno.
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